Doeltreffend afkoersen op nieuwe NTA 8800
Hoe energie-efficiënt is mijn gebouw? Het antwoord daarop gaat per 1 januari 2021 veranderen. Dan bepaal je de energieprestatie van vastgoed met de nieuwe methodiek NTA 8800. Vastgoedadviseur Arjan van Zaanen en projectleider Rutger Vroom weten inmiddels van de hoed en de rand. Met hen zetten we in acht vragen en antwoorden alles op een rijtje en geven we handreikingen voor een doeltreffend vervolg.
Er gaat in 2021 nogal wat veranderen als vanaf 1 januari de energielabels anders worden opgesteld. We stappen namelijk af van de huidige Energieprestatiecoëfficient (EPC) voor nieuwbouw en de Energie-Index (EI) voor bestaande bouw. Er komt voortaan één methodiek voor bestaande bouw, nieuwbouw, woningbouw en utiliteitsbouw. De NTA 8800, die is gebaseerd op de Europese normen en de wettelijke BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw).
Mooi dat alles voortaan onder één norm valt, maar tegelijkertijd komt er met de nieuwe methodiek veel op alle betrokkenen af. Van architecten, installateurs, aannemers, projectontwikkelaars en beheerders tot medewerkers van gemeenten en woningcorporaties. Ze zijn in de afgelopen decennia vertrouwd geraakt met de huidige energielabels. Wat verandert er ook alweer precies? Waar moet ik precies rekening mee houden? En vooral, wat is nu slim om te doen? Mijn gebouwen nu voorzien van energielabels, of wachten?
Vastgoedadviseur Arjan van Zaanen en projectleider Rutger Vroom, beiden gecertificeerd EPA-adviseur (Energie Prestatie) en onlangs nog met een opleiding geschoold in de nieuwe NTA 8800, weten er inmiddels alles van. Tijd om ze het hemd van het lijf te vragen.
Waarom is het belangrijk dit jaar nog je energielabels op te stellen?
Rutger: “Een nieuwe methodiek vergt meer werk. Daarnaast kunnen de uitkomsten van energielabels van individuele gebouwen verschillen door de gewijzigde methodiek. Dus: als je nu nog van de huidige methodiek gebruikmaakt, zorgt dat voor minder investeringen in tijd en geld. Dit label blijft bovendien de komende 10 jaar geldig.
Aan de andere kant kan het juist slim zijn om de nieuwe methodiek toe te gaan passen, zodat een eventueel verbeteradvies meer aansluit op de toekomst. Het is kortom niet altijd nodig om nu overhaast energielabels op te stellen; bekijk eerst of dat wel zo effectief is, of juist niet!”
Arjan: “Indien er in een eerder stadium al energielabels zijn opgesteld voor een deel van de vastgoedportefeuille, dan is het wenselijk de resterende energielabels volgens de huidige methodiek af te melden. Dit maakt de vergelijking onderling beter. Het is lastig om energielabels gebaseerd op de huidige EPA-methodiek te vergelijken met de NTA8800-methodiek. Dat is appels met peren vergelijken.”
Wat zouden jullie doen als jullie opdrachtgever zouden zijn?
Rutger: “Puur omdat de nieuwe methodiek meer details bevat en dus ook een meer gedetailleerd advies kan geven, zou ik liever de energielabels van mijn gebouwen gelijk conform de NTA 8800 opgesteld willen hebben.”
Arjan: “Daar sluit ik me volledig bij aan.”
Eén van de ideeën achter de NTA 8800 is de mogelijkheid om energielabels nog gedetailleerder op te nemen. Zo geven ze een realistischer beeld van de werkelijkheid. Hoe krijgt dat precies vorm?
Arjan: “In de huidige methodiek wordt, naast het energielabel met energie-index, het standaard energiegebruik aangegeven per energiedrager per vierkante meter. Dit is voor de onderlinge vergelijking met andere gebouwen.
Per 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw en bestaande gebouwen berekend aan de hand van drie BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) energieprestatie-indicatoren: De energiebehoefte in kWh/m² gebruiksoppervlakte per jaar (EP1), het primair fossiel energiegebruik in kWh/m² gebruiksoppervlak per jaar (EP2) en het aandeel hernieuwbare energie uitgedrukt in een percentage (EP3).”
Rutger: “De uitkomst van EP2 wordt vertaald naar een labelklasse voor bestaande gebouwen. Wel wordt de huidige energieklasse (G t/m A) uitgebreid met A+ tot A+++++ voor zeer energiezuinige gebouwen. Voor nieuwbouw worden voor alle EP-indicatoren, inclusief het risico op temperatuuroverschrijding, eisen gesteld. De hoogte van de BENG-eisen verschillen per gebruiksfunctie en zijn terug te vinden in het bouwbesluit.”
“Waar je nu een energielabel berekent op basis van een Energie-Index, die valt binnen een energieklasse G t/m A, gebeurt dat in 2021 op basis van het berekende primair fossiele energieverbruik. Het voordeel van deze nieuwe methodiek is dat er een gedetailleerder beeld wordt gemaakt van het gebouw. Dit beeld wordt ook weergegeven op het nieuwe energielabel. Zo worden per hoofdonderdelen de mate van isolatie en de aanwezige installaties weergegeven.”
In hoeverre verwachten jullie dat gebouwen hetzelfde energielabel behouden? Of juist een labelverslechteringen of labelverbeteringen gaat krijgen?
Rutger: “In opdracht van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland zijn inijkingsstudies uitgevoerd, waarin onder andere is gekeken naar de verschillen in uitkomst tussen de huidige en de nieuwe methodiek. Het advies uit deze studies is gebaseerd op een indeling waarbij zoveel mogelijk gebouwen dezelfde energielabelletter behouden. En dat een eventuele afwijking in de meeste gevallen binnen één letter blijft. Dat is natuurlijk een geruststelling en ik verwacht dan ook dat er niet veel verschuivingen zullen zijn.”
Arjan: “Ik verwacht dat met name gebouwen die zijn opgenomen met defaultwaarden in de nieuwe methodiek incidenteel tegen een labelverslechteringen kunnen aanlopen. Er wordt in de nieuwe methodiek veel meer en gedetailleerde informatie gevraagd. Daarmee worden de energielabels alleen maar nauwkeuriger vastgesteld.”
Er kunnen straks meer details worden ingevoerd om een nauwkeurige berekening van de energieprestaties te maken. Dat betekent meer werk voor gebouweigenaren. Hoe kunnen zij dit zo efficiënt en effectief mogelijk organiseren?
Arjan: “De opdrachtgevers zouden bij hun onderhouds- en nieuwbouwprojecten een projectdossier kunnen bijhouden met actuele tekeningen en specifieke aandachtspunten. Bijvoorbeeld: Welk type verlichting is er gebruikt? Hoe ziet de installatie eruit en hoe wordt deze geregeld? Welke uitgevoerde verduurzamingsmaatregelen, zoals aangebrachte dakisolatie, zijn er van toepassing?”
Rutger: “Wij merken vaak dat de gebouweigenaar of -gebruiker onvolledig op de hoogte is hoe een gebouw is opgebouwd en geklimatiseerd wordt. Laat staan welke energiebesparende maatregelen precies zijn uitgevoerd en waar het bewijs daarvan is. Het opslaan en bijhouden van een vastgoeddossier is mede hier voor van belang. Bij RPS werken wij met ons eigen systeem (Vastgoeddossier Online) waarmee dergelijke data altijd actueel en voorhanden is.”
De bewijslast voor de gemaakte keuzes in de methodiek wordt steeds belangrijker. Een goede dossieropbouw per pand wordt dus belangrijker. Hoe meer informatie de klant aanlevert, hoe gedetailleerder de EP-adviseur het energielabel kan afmelden. Wat uiteindelijk leidt tot beter opgestelde energielabels. Wat betekent dit voor de label C verplichting in 2023?
Rutger: “Meer informatie, oftewel een goed gevuld dossier, leidt altijd tot een meer gedetailleerd en beter energielabel. Dit kan soms net het verschil maken tussen een labelklasse. Stel dat een pand van een bedrijf nog geen label C heeft, dan kun je ook eerst aanvullend onderzoek doen om gedetailleerde informatie te verkrijgen. Dit is in veel gevallen goedkoper dan het uitvoeren van energiebesparende maatregelen.”
Arjan: ”Ik sluit me volledig aan bij Rutger. Bij nader (bureau-) of vervolg (destructief) onderzoek kan het zijn dat een constructie meer isolatie heeft, dan op basis van de bouwperiode aangenomen is. Hoe meer detailinformatie de opdrachtgever/eigenaar voorafgaand aan de inspectie boven tafel krijgt, hoe nauwkeuriger de adviseur het energielabel kan opstellen met zo min mogelijk aannames. Dat levert voor alle partijen kortom een win-winsituatie op.
Wat merken jullie vanuit de klanten als het gaat om het inschakelen van externe hulp?
Rutger: “Je merkt dat klanten niet altijd op de hoogte zijn van de actuele wet- en regelgeving over energiebesparing en verduurzaming. Dat is ook lastig, want daarvoor moet je net als ons dagelijks bezig zijn met deze materie. Voor mij is het daarom ook vaak belangrijk om te achterhalen waarom er een energielabel nodig is. Soms blijkt dat de werkelijke behoefte ergens anders ligt.”
Arjan: “Er zit verschil in wat de klanten doen met het energielabel. De een heeft het nodig voor de energielabelverplichting en de ander als input voor verduurzamen van het gebouw. Ons specialisme is het energielabel zo goed mogelijk opstellen. Daarbij gebruikmakend van alle mogelijk beschikbare informatie.”
Hebben jullie overall nog een advies?
Arjan: “Analyseer je gebouwenvoorraad op basis van gebruiksfunctie, bouwjaar, energielabel en spiegel het onderling op basis van je strategisch voorraadbeleid en je toekomstig duurzaamheidsbeleid.”
Rutger: “Er zijn veel veranderingen gaande in de wereld op gebied van energiebesparing en verduurzaming en de wettelijke verplichtingen op dat vlak. Laat jezelf vooraf goed informeren over wat je móét doen en wat mogelijke aanvullende kansen zijn.”
Meer informatie
Duurzaam vastgoed dat voldoet aan wet- en regelgeving, ondersteund door optimaal georganiseerde en uitgevoerde beheerprocessen. Voorzien van betrouwbare informatie waarmee u gericht stuurt op functionaliteit, kwaliteit en financiën.
Wij helpen u bij het verkrijgen van het benodigde inzicht en overzicht. Kijk voor meer informatie op de aanbodpagina van vastgoed.
Het bericht Doeltreffend afkoersen op nieuwe NTA 8800 verscheen eerst op RPS.