Brandveiliger pand?
Ze werken al jaren samen en luisteren beiden naar de naam André. Toevalligerwijs ook een naam waarvan de letters verweven zijn in het thema waar zij zich dagelijks hard voor maken: brandveiligheid. In gesprek met André van Beek en Bult over de gevaren bij brand, het inspelen op complexe wet- en regelgeving en praktische brandscans.
“Weet je waar ik me oprecht zorgen om maak? Laatst zag ik een zak met honderden houten wiggen staan. Ze waren besteld om het schoolgebouw in coronatijd extra te ventileren. Het idee was om ze onder alle zelfsluitende en brandwerende deuren te plaatsen. Niet wetend dat je zo met de beste bedoelingen de rookvrije vluchtroutes opheft. Daarmee breng je de kinderen in gevaar.”
De bezorgde blik van projectleider brandveiligheid André Bult steekt boven zijn mondkapje uit. Hij weet vanuit zijn bouwkundige achtergrond en ervaring bij architecten- en adviesbureaus dat de organisatie veruit het moeilijkste deel is van brandveiligheid. Simpelweg, omdat je er in tegenstelling tot de bouwkundige en installatietechnische eisen en voorzieningen weinig grip op hebt.
Daar komt bij dat de overheid de teugels binnen dit onderwerp wat laat vieren. Echter, het interpreteren van de regels uit het Bouwbesluit 2012 wordt er niet makkelijker op. Dat er vanaf volgend jaar een nieuw Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) als toetsingskader voor bouwwerken – en dus ook voor brandveiligheid – wordt ingezet, doet daar niets aan af. “Maar wij zien voldoende mogelijkheden om de problematiek praktisch op te lossen voor onze klanten”, steekt de projectleider van wal.
Pijnpunten in de regelgeving
Het Bouwbesluit staat vol met richtlijnen. Wordt het gebouw daarmee brandveiliger? “Absoluut niet”, stelt collega brandveiligheidsadviseur André van Beek. Met ruim 35 jaar strategische en uitvoerende ervaring binnen brand- en integrale veiligheid ziet hij de wereld van brandveiligheid weliswaar professioneler worden, maar tegelijkertijd ook gecompliceerder.
Eén van de belangrijkste pijnpunten vormt volgens hem de diversiteit aan brandveiligheidseisen vanuit zowel bouw- en installatietechnische, als organisatorische factoren. “Als in een pand rookmelders zijn geplaatst, kun je ervan uitgaan dat bij brand iedereen op tijd gealarmeerd wordt. Dan voldoe je wellicht op dat punt aan de regelgeving. Maar als vervolgens de vluchtroute stopt bij een gesloten rolluik in de gevel, heb je een volgend probleem”, uit hij zijn bezorgdheid.
André Bult: “De regelgeving voor brandveiligheid is voor opdrachtgevers vaak moeilijk te behappen.”
Inspelen op complex Bouwbesluit
Bult vult aan: “Sla het Bouwbesluit er maar op na. De wet- en regelgeving voor brandveiligheid is voor de meeste eigenaren en gebruikers van vastgoed moeilijk te behappen. Vanuit dit Bouwbesluit worden vervolgens ook weer de diverse NEN-normen aangestuurd die invulling geven aan de prestatie-eisen. Hoewel het allemaal strak is ingekaderd, maakt dit het wel uitdagend en lastig praktisch uitlegbaar.”
“Het Bouwbesluit kan bijvoorbeeld rookmelders voorschrijven. Wanneer moeten deze wel of niet worden toegepast? Als je al beschikt over een brandmeldinstallatie, moeten er dan automatische melders geplaatst worden of niet? En waar moet dat dan? Dan ben je al een paar NEN-normen verder”, aldus de projectleider.
“Bovendien heb je te maken met diverse variabelen, zoals de gebruiksfunctie, gebruiksoppervlakte en hoogte van het gebouw, maar ook de inrichting van de vluchtwegen. Dat maakt het zeker voor een gebruiker of gebouweigenaar best ingewikkeld”, vult Van Beek uit ervaring aan.
Regels zijn er, maar het gaat om de oplossing
De ondergrens van het Bouwbesluit is het niveau voor bestaande bouw, waar in principe ieder bestaand gebouw minimaal aan moet voldoen. Helaas is dat vaak al niet haalbaar. Van Beek: “Dus moet je vooraf de afweging maken tussen de hoogst haalbare brandveiligheid, wat minimaal voldoet aan het Bouwbesluit, versus de financiële haalbaarheid. Vervolgens kijk je naar oplossingsgerichte maatregelen op basis van best practices.”
Hoe brengen jullie dat dan concreet in de praktijk? “Door niet alleen aan te geven of het pand vanuit de eisen van brandveiligheid voldoet, maar de klant ook oplossingen aan te reiken. Zo werk je van regelgericht naar oplossingsgericht resultaat”, vult Bult aan.
Conditie brandveiligheid meten
“We kunnen onderzoeken of het gebouw op brandveiligheid wel of niet voldoet, maar je wilt de tekortkomingen ook oplossen voor de klant. Startpunt hierin vormt het meten van de conditie van de brandveiligheid in gebouwen voor de beheerder en eigenaren. Dit gebeurt met de brandscans, variërend van een signalerende tot meer uitgebreidere rapportagemethoden die over een grote brandbreedte naar brandveiligheid kijken.”
Van Beek: “Zo’n scan kan op maat gemaakt worden om beter op de behoefte van de klant en het moment in te spelen. Waar komt bijvoorbeeld de nadruk te liggen: op het bouwkundige, installatietechnische of organisatorische deel? Hoe liggen de verantwoordelijkheden qua brandveiligheid tussen eigenaar en huurder? Moeten er prioriteiten worden toegekend aan de bevindingen?”
Drie doelen, drie brandscans
RPS zet drie soorten brandscans in die gebreken signaleren en oplossingsrichtingen aandragen.
Quickscan
De Quickscan brandveiligheid brengt de aandachtspunten voor brandveiligheid in kaart waarop de opdrachtgever gericht vervolgonderzoek kan doen. Zijn de vluchtwegen wel of niet op orde? Voldoen de schachten wel of niet? Is de brandmeldinstallatie op orde of aan vervanging toe?
Op deze wijze kan met beperkte inzet een object worden beoordeeld, of vastgoedportefeuille in risico-categorieën worden ingedeeld. “Prettig als je een gebouw wil verkopen bij een Technische Due Diligence, of voor een verbouwing. Zijn daar vergunningen voor aangevraagd, of is het uitgevoerd conform vergunning? Is dit niet het geval, dan reiken we oplossingsrichtingen aan hoe het gebouw op orde te brengen is, zodat het voldoet aan het Bouwbesluit”, weet Bult.
BGB-scan
De brandscan kan worden uitgebreid met de inspectiewijze volgens de BGB-methode. Er is dan de mogelijkheid het object te voorzien van een KIWA BGB-keurmerk (Brandveilig Gebruik Bouwwerken). Met dit keurmerk krijgt een gebouweigenaar een instrument in handen om te meten hoe brandveilig zijn gebouw eigenlijk is en of het, aantoonbaar en gemotiveerd, voldoet aan de wet- en regelgeving voor brandveiligheid. Een soort APK voor de brandveiligheid van gebouwen. RPS is onlangs na een audit vanuit KIWA weer gecertificeerd voor het uitgeven van dit onafhankelijk keurmerk.
Hoe gaat dat concreet in zijn werk? Van Beek legt uit: “Allereerst doen we uitvoerig deskresearch naar het rechtens verkregen niveau van het gebouw. We nemen hiervoor alle vergunningsstukken onder de loep. Daarna volgt een uitgebreide inspectie op locatie en onderzoeken we de staat van onderhoud van de diverse brandbeveiligingsinstallaties en brengen eventuele gebreken in kaart.”
“Alle bevindingen worden in een BGB-rapport weergegeven, voorzien van foto’s en plattegrondtekeningen. Wanneer er voldoende punten zijn gescoord op de diverse onderwerpen kan er een BGB-keurmerk worden uitgegeven voor het gebouw. Zo weet een gebruiker of gebouweigenaar opdrachtgever hoe hij ervoor staat met brandveiligheid en welke investeringen in de komende jaren vereist zijn om het pand op orde te brengen en/of te houden”, aldus de projectleider.
Met het opgeleverde BGB-keurmerk werk je als gebouweigenaar niet alleen gericht aan een brandveilig gebouw. Ook scoort een gebouweigenaar er punten mee voor bijvoorbeeld het behalen van een BREEAM-duurzaamheidscertificaat. Daarnaast kan de gemeente en brandweer op basis van het keurmerk besluiten dat de onderneming minder vaak gecontroleerd en gehandhaafd hoeft te worden. Dat scheelt tijd en kosten. Verder kan het keurmerk een positief effect hebben op de verzekeringspremie.
De invoering van het nieuwe Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) heeft ook gevolgen voor de BGB-inspectiemethodiek. RPS wil deze BGB-conversie aangrijpen om een verbeterslag te slaan door de BGB-methode meer af te stemmen op de wensen van gebouweigenaren en beheerders en de eisen die uit het besluit volgen. Meer hierover volgt binnenkort in het artikel ‘BGB-conversie nieuw elan’.
100% Brandscan
De 100% Brandscan levert de meest nauwkeurige output op. Bijvoorbeeld voor een kostenraming van de herstelwerkzaamheden. Dit kan van belang zijn bij een eventuele aanbesteding van de werkzaamheden. Om bijvoorbeeld zoveel mogelijk meerwerk tijdens de uitvoering en discussie over de uit te voeren werkzaamheden te voorkomen.
Bult geeft aan dat deze benadering vraagt om een nauwgezet onderzoek op locatie en een gedetailleerde rapportage. Kanttekening hierbij is wel dat het onderzoek meer tijd vergt en ingrijpend kan zijn. “Welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd? Over welke hoeveelheden hebben we het? En onder welke condities moet dat gebeuren? Voordeel is dat we over ervaringscijfers uit de praktijk beschikken, waarmee we een betrouwbare kostenraming op kunnen stellen.”
“We genereren uit onze rapportages een werkomschrijving. Door in de rapportages al een prioritering aan de diverse gebreken te geven, is het mogelijk de herstelmaatregelen gefaseerd uit te voeren. Eventueel binnen de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB).
Tijdens een aanbestedingstraject kunnen we onze opdrachtgevers bijvoorbeeld assisteren bij een eventuele aanwijzing op locatie, input geven voor de nota van inlichting en adviseren bij de uiteindelijke gunning van het werk. Binnen een aanbesteding wil je duidelijk zijn: ik wil drie appels en twee peren en geen fruitmand. Dan ga je met een onafhankelijke brandveiligheidsadviseur toch met een veiliger gevoel het hersteltraject in”, besluit Bult.
Meer informatie
Vastgoed dat veilig en gezond is, dat is waar wij voor gaan. U kunt bij ons niet alleen terecht voor gemotiveerde, onafhankelijke brandscanrapportages, maar ook voor begeleiding en advies.
Bijvoorbeeld in het begeleiden van uitvoeringstrajecten, zodat u ervan op aan kunt dat geconstateerde gebreken goed en deugdelijk zijn hersteld bij de oplevering van het werk.
Verder bemiddelen we in conflicten met bevoegd gedrag. Daarbij kijken we naar de meest veilige oplossing die aansluit op het handhavingsprotocol én het gebruik en de wensen van gebouweigenaren of gebruikers. Desgewenst formaliseren we de oplossingsrichting daarna in een aanvraag omgevingsvergunning en/of melding brandveilig gebruik.
Meer weten? Kijk voor meer informatie op de dienstenpagina van brandveiligheid.
Het bericht Brandveiliger pand? verscheen eerst op RPS.