Zestigduizend woningen slim beheren
De Alliantie is één van de grootste woningcorporaties van het land. Zij merkt een aanzienlijke terugloop in achterstallig onderhoud door op het juiste moment te renoveren en investeren. Hoe bepaal je die juiste mix? Manager Programma Fred Jak van de Alliantie licht een tipje van de sluier op.
Het snerpend geluid van de zaagmachine verscheurt de stilte bij een appartementencomplex in Hilversum. De geur van houtsnippers en verf verraadt dat er druk wordt gewerkt. Een aannemingsbedrijf voert reparaties aan de kozijnen en gevels uit. Tegelijkertijd krijgen de woningen die niet goed geïsoleerd zijn een upgrade van energielabel E naar B. “Een mooie mix van renoveren en investeren op het juiste moment”, begint manager Programma Fred Jak, die invulling geeft aan het vastgoedbeheer van de Alliantie.
Kwaliteitsscore
De woningcorporatie beheert zestigduizend woningen in het noorden van de Randstad. Zij onderwerpt elk complex driejaarlijks aan een inspectie, de conditiemeting. Dit gebeurt conform NEN 2767 (zie kader). Hiermee wordt op basis van gebrekenopname de technische staat van onderhoud in een conditiescore uitgedrukt. Wijkt de score in negatieve zin af van de gewenste conditiescore, dan is er werk aan de winkel.
Fred: “Ruim een jaar voordat een pand voor onderhoud in aanmerking komt, voert onze inspecteur een conditiemeting uit. Daardoor zien we precies óf en wat er moet gebeuren en wat de financiële gevolgen zijn. Ideaal om prioriteiten te stellen, want ik kan het benodigde onderhoud van een complex in Amersfoort afwegen tegen een complex in Almere.”
Manager Programma Fred Jak van de Alliantie.
Voelsprieten
Een conditiemeting alleen zegt overigens niet alles, stelt Fred nadrukkelijk. De inspecteur moet vanuit zijn technische kennis ook zijn voelsprieten uitsteken voor wat hij belangrijk vindt door het inschatten van de gevolgen. “Het gaat met name om de financiële consequenties. Neem schilderwerkzaamheden. Stel dat de verf aan de zonzijde van een complex afbladdert en men bij de schaduwzijde nog een jaar mee vooruit kan. Op basis van de conditiemeting zouden we dit jaar de zonzijde en volgend jaar de schaduwzijde moeten schilderen. Bij een goede inschatting kun je beide zijden nu of volgend jaar ook tegelijk doen. Daarmee geef je logistieke en organisatiekosten maar één keer uit.”
Duurzaam investeren
Voor het succesvol toepassen van deze werkwijze, heeft de Alliantie haar organisatie in 2012 heringericht. Er zijn drie assetmanagers aangesteld die elk een regio beheren. De assetmanager moet als vastgoedrekenaar snappen wat er in zijn regio gebeurt. De adviseur meerjarenprogramma geeft mede op basis van de conditiemeting en de risicobeoordeling aan waarom het technisch van belang is om op een complex onderhoud te doen. Samen stellen zij het onderhoudsprogramma vast. “Zo spelen we gerichter in op waar onderhoud écht nodig is en waar investeringen duurzaam zijn. Deze aanpak levert een aanzienlijke terugloop in het achterstallig onderhoud op.”
Nieuwe inzichten
Om de koers in de toekomst nog vakkundiger door te zetten, vroeg Fred NEN Trainingen & RPS een maatwerktraining conditie- en risicometingen te ontwikkelen. “We maakten daarin voor het eerst kennis met de risicomatrix. Het was voor ons een échte eyeopener die te combineren met de conditiemeting. Met een risicomatrix kunnen we alle risico’s objectiever en eenduidiger op waarde schatten. Dat willen we in ons vastgoedbeheersysteem meenemen.”
Onderhoudswerkzaamheden bij een appartementencomplex in Hilversum
Asbest
De Alliantie heeft voor de komende tien jaar een speciaal programma opgesteld om veiligheidsrisico’s bij woningcomplexen en in woningen nog beter te beheersen. Dit programma is gericht op de prioriteiten uit een lijst van honderdveertig potentiële risico’s. Deze variëren van fysieke en constructieve brandveiligheid, tot de veiligheid van gevels en gasinstallaties. “Voor deze items voeren we binnen onze vastgoedportefeuille een inventarisatie of en waar deze risico’s zich bevinden. De uitkomsten nemen we mee in onze meerjarenbegroting.
Asbest is ook zo’n belangrijk aspect. RPS is één van de ketenpartners die asbest op complexniveau inventariseert. Bij direct gevaar voor de gezondheid saneren we meteen en anders treffen we voorzorgsmaatregelen.”
QR-code
De Alliantie verzamelt alle informatie over haar assets, huurders en financiële administratie zoveel mogelijk digitaal op één plek. De volgende stap is dat zowel interne als externe partijen deze data plaats- en tijdonafhankelijk kunnen inzien. “Een integraal online vastgoedsysteem zou ideaal zijn. Daar kun je ook gegevens van risico-inventarisaties aan koppelen. Zo heeft de brandweer bij calamiteiten direct alle informatie van het pand beschikbaar. Een servicemonteur ziet in een oogopslag of hij ergens veilig een gaatje kan boren.” Als het aan Fred ligt, worden de bewoners ook bij die informatiestroom betrokken. Het plaatsen van een QR-code in de meterkast is een stille wens. “Stel je eens voor dat je die scant en direct de woninggegevens uit het online vastgoedsysteem beschikbaar hebt. Daar kun je autorisaties aan koppelen. Een bewoner kan bijvoorbeeld een plattegrond oproepen voor het bestellen van laminaat. Een hulpdienst ziet met een scan direct of er sprake is van asbest of slechte gasleidingen. Het idee is niet revolutionair. Maar het bouwen en onderhouden ervan blijft de uitdaging voor de komende jaren.”
Het bericht Zestigduizend woningen slim beheren verscheen eerst op RPS.